Apesar de existir há mais de uma década e de operar atualmente 650 apartamentos em alojamento local e 11 unidades hoteleiras, foi a mais recente unidade do grupo que trouxe a Feels Like Home (FLH Hotels) para a ribalta mediática. Inaugurado no início deste mês, no Largo do Regedor, em Lisboa, o 1904 Benfica Hotel não é, nas palavras de António Quintão, managing director da empresa, “só um hotel temático sobre o Benfica; é um hotel temático, mas que conta muita história”. O edifício é detido pela Fundação Benfica e a unidade operada pela FLH Hotels.
“O 1904 pode vir a ser um hotel de referência, não só a nível nacional, mas também internacional”, afirma o responsável, sublinhando que o projeto ultrapassa largamente a ligação ao universo desportivo. “Conta a história do Benfica, mas também a história do edifício, da cidade de Lisboa, dos cafés de Lisboa, do Bristol Club que aqui existiu, e de elementos patrimoniais únicos, como as esculturas de Leopoldo de Almeida, que aqui estão há mais de cem anos.”
A ideia da FLH Hotels começou a desenhar-se em 2012, sem um plano estruturado para entrar no turismo. “Eu sou engenheiro civil e o meu sócio também. Não tínhamos nada a ver com turismo”, recorda António Quintão. À data, encontrava-se no Brasil, numa carreira corporativa de 12 anos. “Voltei para Portugal por necessidade, não porque tivesse o sonho de criar uma empresa de turismo.”
O contexto foi determinante. “O Airbnb tinha dois anos, o Booking ainda não alugava casas. A legislação do alojamento local ainda estava a dar os primeiros passos”, recorda. “Vimos ali uma oportunidade, com tantos amigos nossos a viver fora, de arranjar 30 ou 40 casas para começar o negócio.”
A Feels Like Home nasce assim, quase de forma intuitiva. “Não sabíamos o que era um channel manager, achávamos que o Booking e o Airbnb eram concorrentes e que íamos vender tudo pelo nosso site.” Doze anos depois, a empresa gere 650 apartamentos, opera 12 hotéis e tem seis projetos em pipeline, quatro deles já em construção.
Criação do conceito 1904 Benfica Hotel
O 1904 Benfica Hotel surge na sequência de um concurso lançado pela CBRE há cerca de dois anos e meio. “Curiosamente, nós não sabíamos que o concurso estava a decorrer. Estávamos numa reunião com a CBRE sobre outro assunto completamente diferente”, conta António Quintão. “Acabámos por concorrer e ganhámos.”
À data, a FLH já operava seis hotéis na Baixa de Lisboa — todos de pequena dimensão — mas este projeto viria a ser diferente. “Este é o nosso 12.º hotel em operação e é, claramente, um hotel diferente.”
“Quisemos criar um hotel inspirado nos anos 20, quando o futebol estava no auge. O Benfica nasceu em 1904 e ligámos imediatamente essa data à história do edifício”
Questionado sobre os motivos que levaram à escolha da FLH, o António Quintão aponta vários fatores. “Acho que teve muito a ver com o conceito. Fomos muito rápidos a desenvolver o conceito. Muitas das coisas que pensámos nessa fase inicial são exatamente o que está hoje no hotel”, explica. “Quisemos criar um hotel inspirado nos anos 20, quando o futebol estava no auge. O Benfica nasceu em 1904 e ligámos imediatamente essa data à história do edifício.”
Entre 1919 e 1929, o edifício acolheu o Bristol Club, um dos espaços mais boémios da cidade. “Era um clube altamente artístico, com tertúlias, concertos, vida noturna e muita arte”, descreve António Quintão. Essa herança permanece visível, desde logo nas esculturas de Leopoldo de Almeida que ainda hoje integram o edifício. “São peças que estão aqui há mais de cem anos.”
A ligação ao Benfica surge depois, de forma natural, mas também desafiadora. “No início, confesso, pensávamos que isto seria mais um hotel. Mas quando o Presidente Rui Costa lançou o desafio de fazer um hotel do Benfica, fomos muito rápidos a reagir.” O processo incluiu duas apresentações: uma sobre a empresa e outra sobre o projeto. “Acho que fomos muito ao encontro daquilo que eles procuravam. E depois há outro fator muito importante: a nossa experiência na Baixa de Lisboa.”
Um hotel que não vive apenas do futebol
Apesar da ligação ao Sport Lisboa e Benfica, desde logo na decoração, António Quintão faz questão de afastar a ideia de um hotel exclusivamente para adeptos. O público-alvo é transversal. “Em primeiro lugar, vai atrair pessoas que gostam de experimentar novos conceitos. Depois, todos que gostam muito do Benfica e querem uma experiência, ou vir antes do jogo. Este edifício foi a secretaria e – durante seis anos – a sede do clube, durante seis anos foi a sede do clube. Portanto, vai atrair portugueses e pessoas que querem experimentar conceitos diferentes”.
O modelo de negócio segue a lógica habitual da FLH Hotels e que está na génese do grupo. “Nós não trabalhamos com dívida bancária. Temos pools de investidores para cada hotel.” No caso do 1904 Benfica Hotel, o edifício pertence à Fundação Benfica, com quem foi celebrado um contrato de arrendamento de 25 anos.
“Todo o CAPEX investido é nosso. Existe uma renda fixa e uma componente variável que reverte para a Fundação Benfica, para a sua atividade social.” O investimento total no 1904 Benfica Hotel rondou os sete milhões de euros. E acrescenta: “Não é para o futebol nem para comprar jogadores. É para a Fundação, e isso dá-nos muito prazer.”
A FLH controla todo o processo, da obra à operação. “Somos engenheiros civis, temos empresa de construção e fazemos as nossas próprias obras. Isso permite-nos ter o fio condutor do início ao fim e não depender de terceiros.”
“Estamos a associar a nossa marca, que já tem 15 anos, a uma marca tão forte como o Benfica e ao Café de São Bento. Criámos aqui um trio de marcas de qualidade e de excelência, que tem tudo para correr bem.”
Questionado sobre as principais mais-valias de associar um projeto hoteleiro a uma marca como o Sport Lisboa e Benfica, António Quintão é claro quanto ao impacto dessa ligação.
“Por um lado, podemos ir à boleia de tudo o que o Benfica tem de bom. Por outro, é um verdadeiro rolo compressor emocional”, afirma, assumindo também a sua ligação pessoal ao clube. “Os benfiquistas são muito emocionais — eu sou benfiquista e sou muito emocional — e às vezes misturamos tudo: a parte desportiva, a parte lúdica, e colocamos tudo no mesmo bolo.”
Ainda assim, o balanço é claramente positivo. “Neste momento, e estamos muito no início, vejo muito mais vantagens do que desvantagens em estar associado ao Benfica.” Para o gestor, trata-se de uma das marcas mais fortes do país: “O Benfica é, no mínimo, uma top 3 marca em Portugal, se não a maior.”
A esta equação juntam-se outras insígnias de peso. “Estamos a associar a nossa marca, que já tem 15 anos, a uma marca tão forte como o Benfica e ao Café de São Bento. Criámos aqui um trio de marcas de qualidade e de excelência, que tem tudo para correr bem.”
Expansão
A FLH Hotels tem atualmente quatro hotéis em construção na Baixa de Lisboa, um projeto no Funchal e outro no Porto, embora apenas dois desses projetos tenham capital próprio do grupo. Para este ano, prevê abrir um dos hotéis em construção na Baixa, concretamente na Rua Augusta e com 28 quartos.
A estratégia futura é clara: crescimento contido. “Não temos nenhum fundo por trás. Crescemos dia a dia.” E acrescenta: “Não estamos numa lógica de fundo de investimento para vender. Estamos numa lógica de continuidade.”
A expansão será exclusivamente hoteleira. “O alojamento local está praticamente bloqueado há cinco ou seis anos. Mantém-se estável e continua a ser muito importante para o back-office do grupo, mas não dá para crescer.”
“Não temos nenhum fundo por trás. Crescemos dia a dia. (…) Não estamos numa lógica de fundo de investimento para vender. Estamos numa lógica de continuidade”
A diversidade do perfil dos proprietários com quem o grupo trabalha é assumida como um dos pilares do modelo. “Temos desde proprietários institucionais, como o Benfica, ou os jesuítas, que nos alugaram um edifício na Rua Nova do Almada, até associações mutualistas, como acontece na Madeira”, explica António Quintão.
Em comum, estes parceiros partilham a mesma lógica: “São entidades que não querem desenvolver diretamente a atividade turística e que também não querem investir na gestão e na operação. Procuram operadores que façam o processo de A a Z.” A este universo juntam-se ainda famílias com património imobiliário significativo. “Têm imóveis, têm muito património, mas não querem fazer a parte da gestão e entregam isso a entidades como a nossa.”
Para o responsável da FLH Hotels, há um fator essencial que reforça esta relação de confiança: “Nós reabilitamos todos os edifícios. E para os proprietários — mesmo aqueles que têm muitos imóveis — o imobiliário só é bom quando está bem mantido.”
2026: eficiência será a palavra-chave
A estratégia da FLH Hotels para a hotelaria urbana é clara e assumida sem rodeios. “Costumamos dizer, em tom de brincadeira, que tem de ser numa Rua do Monopólio, porque senão já não dá”, afirma António Quintão. E enumera: “Temos hotéis na Rua do Ouro, dois na Rua da Madalena, um no Rossio, no Largo de São Domingos, um na Rua Augusta e outro na Bica. São hotéis pequenos.”
Esta concentração em eixos prime reflete-se também na leitura do mercado. “Os primeiros apartamentos e hotéis a encher são sempre do Marquês para baixo”, explica. Para o gestor, esta realidade ajuda a explicar a crescente pressão sobre o alojamento local e a necessidade de uma oferta hoteleira cada vez mais bem posicionada e diferenciada.
“Hoje, quando vemos hotéis de cinco estrelas a vender a 100 ou 120 euros em janeiro, o alojamento local perde espaço. Já não tem a margem que tinha”, acrescenta, reforçando que a escolha da localização é hoje determinante para a viabilidade de qualquer projeto.
Para 2026, o responsável assume alguma cautela. “O alojamento local vai ser altamente penalizado. Estamos a falar de quebras de 15% a 17%.” Nos hotéis, a estratégia passa por ajustar expectativas. “Já não se vende a qualquer preço. Vamos mais pela ocupação do que pelo preço.”
Com custos a subir, a resposta será interna. “Vamos todos perder rentabilidade. A única solução é sermos mais eficientes na estrutura central, renegociar contratos e ganhar escala.” Sempre ao ritmo da casa: “Devagar, sem pressas. É assim que queremos continuar.”
