A BOA Hotels prevê investir entre 55 e 60 milhões de euros no KURA, o projeto turístico de cinco estrelas que está a desenvolver no Alto Douro, e tem como objetivo alcançar dez hotéis em operação até 2030. Em entrevista ao TNews, Lior Zach, fundador e managing partner do grupo, revela que a empresa está a analisar novas oportunidades de investimento na Madeira, no Algarve e no Alentejo, enquanto prepara a estreia internacional na Grécia, em 2028.
Fundada em 2020, a BOA Hotels conta atualmente com uma unidade em operação em Portugal: o Village by BOA, um aparthotel com 40 apartamentos no Porto, inaugurado em 2022.
O investimento no KURA supera os 50 milhões de euros inicialmente anunciados e será dividido em duas fases. A primeira, avaliada em 25 milhões de euros, corresponde ao desenvolvimento do resort, que terá 71 quartos e uma área construída de 11 mil metros quadrados. A segunda contempla 50 branded residences, num investimento adicional estimado entre 30 e 35 milhões de euros.
“No total, estamos a falar de cerca de 55 a 60 milhões de euros”, afirma Lior Zach, explicando que o valor da componente residencial ainda não está totalmente fechado.
O projeto resulta da transformação da Quinta da Barroca, em Armamar, que dispõe atualmente de 38 quartos e cerca de três mil metros quadrados de área construída. A intervenção permitirá aumentar a capacidade para 71 quartos e ampliar significativamente a área edificada.
A abertura, inicialmente prevista para 2027, foi entretanto adiada para 2029, devido à duração dos processos de licenciamento e à complexidade da construção. “O projeto está aprovado, mas tivemos de realizar um estudo ambiental”, explica o responsável, salientando que a propriedade se encontra numa zona protegida e que foi necessário trabalhar em articulação com a autarquia.
“Queríamos fazer tudo de forma sustentável”, acrescenta, referindo soluções como a recolha de águas pluviais e o tratamento de águas cinzentas. Segundo Lior Zach, o grupo concluiu também que a execução da obra exigiria mais tempo do que o inicialmente previsto. “Pensávamos que a construção demoraria apenas dois anos, mas percebemos que é uma obra de grande dimensão e queremos fazê-la corretamente”.
Cinquenta villas privadas com exploração turística
A componente residencial do KURA será constituída por 50 villas, com áreas entre 150 e 200 metros quadrados, jardim e piscina privativa. As unidades serão comercializadas a proprietários particulares, que poderão utilizá-las como segunda habitação ou integrá-las na operação turística do resort.
“O proprietário pode comprar a villa e utilizá-la como casa de férias ou colocá-la no programa de exploração do KURA”, explica Lior Zach. Neste último caso, poderá usufruir da residência durante “30 a 45 dias por ano”, ficando a unidade disponível para aluguer turístico durante o restante período, com a gestão assegurada pelo grupo.
O responsável esclarece que os proprietários poderão optar por manter as residências exclusivamente para uso próprio, mas não poderão colocá-las autonomamente em plataformas como a Airbnb. “Queremos garantir consistência”, justifica.
A aposta no Douro está relacionada com o potencial que a BOA Hotels identifica no segmento de luxo. “O Douro já é reconhecido internacionalmente, é Património Mundial da UNESCO e desperta muito interesse pelo vinho”, afirma Lior Zach, considerando, contudo, que a oferta de alojamento de luxo ainda é limitada na região. Segundo o responsável, o grupo identificou menos de 200 quartos neste segmento, apontando o Six Senses Douro Valley como exemplo de uma unidade que beneficia da reduzida concorrência.
Branded residences: “O proprietário pode comprar a villa e utilizá-la como casa de férias ou colocá-la no programa de exploração do KURA”
O grupo pretende também contrariar a sazonalidade, atraindo visitantes durante os meses mais frios. “Queremos atrair visitantes durante todo o ano e apostar fortemente no turismo de inverno”, sublinha, recordando que a propriedade se encontra a cerca de mil metros de altitude e que chegou a registar queda de neve este ano.
A oferta gastronómica deverá incluir um restaurante de chef, assente no conceito farm-to-table, um espaço de refeições ligeiras ao longo do dia e um bar junto à piscina exterior, que funcionará sazonalmente. O chef ainda não foi escolhido. A propriedade deverá contar igualmente com produção própria de vinho e maçãs destinadas à produção de sidra.
BOA Hotels quer dez unidades até 2030 e analisa Madeira, Algarve e Alentejo
Com uma unidade em operação e duas em pipeline, o grupo pretende acelerar a expansão nos próximos anos. “Queremos chegar a dez hotéis em operação até 2030”, revela Lior Zach, ressalvando que a concretização desta meta dependerá das oportunidades que surgirem. “É um objetivo que definimos há alguns anos. Se vamos conseguir alcançá-lo ou não, ainda não sei”.
Em Portugal, o grupo está a avaliar novos projetos em várias regiões. “Estamos a olhar com muito interesse para a Madeira. Também estamos a analisar o Algarve, porque existem muitas oportunidades, e o Alentejo”, adianta o responsável, sublinhando que a empresa continua aberta a outros destinos, desde que encontre projetos diferenciadores.
A estratégia passa pela criação de diferentes conceitos de alojamento sob a identidade BOA Hotels. “Queremos ter a BOA como uma marca agregadora de várias outras”, explica Lior Zach, apontando para a possibilidade de desenvolver “cinco ou seis marcas diferentes” que possam ser replicadas internacionalmente.
Além dos aparthotéis, como o Village by BOA, e dos resorts de cinco estrelas, o grupo pretende desenvolver um conceito de hotéis urbanos, com quartos de aproximadamente 20 a 25 metros quadrados.
“Se amanhã quisermos abrir um aparthotel em Lisboa, será também um Village by BOA. Não vamos abrir outro aparthotel com uma marca diferente”, exemplifica.
“Estamos a olhar com muito interesse para a Madeira. Também estamos a analisar o Algarve, porque existem muitas oportunidades, e o Alentejo”
No Porto, o Village by BOA, inaugurado em 2022 e composto por 40 apartamentos, está a registar uma taxa de ocupação de cerca de 70% em 2026, segundo Lior Zach.
O responsável revela que 2025 foi o melhor ano da unidade e que, em 2026, o RevPAR se manteve, apesar de uma redução da tarifa média diária (ADR).
“No ano passado tivemos o nosso melhor desempenho. Este ano mantivemos o RevPAR, mas reduzimos o ADR”, afirma, atribuindo esta evolução, entre outros fatores, ao aumento da oferta hoteleira no Porto e ao encarecimento das viagens aéreas.
“Abriram muitos hotéis à nossa volta, incluindo boas unidades de cinco estrelas”, refere, acrescentando que o aumento dos preços dos voos poderá estar a levar alguns turistas europeus a optar por destinos alternativos.
Os Estados Unidos e os mercados asiáticos, sobretudo a China e a Coreia do Sul, são as principais origens dos hóspedes do Village by BOA. A unidade aposta particularmente nas estadias prolongadas, recebendo visitantes que permanecem durante várias semanas e clientes empresariais que ficam alojados durante alguns meses.
Estreia na Grécia em 2028 com investimento de cinco milhões
A primeira unidade internacional da BOA Hotels será o OSCURO, um boutique hotel em desenvolvimento na ilha de Paros, na Grécia, com abertura prevista para 2028.
Lior Zach revela que o investimento ascende a cinco milhões de euros e que o projeto já se encontra aprovado. “Já começámos as demolições e vamos iniciar a construção em breve. Temos o projeto aprovado, o financiamento e tudo o que é necessário”, assegura.
A entrada no mercado grego surgiu mais por oportunidade do que por uma estratégia de expansão previamente definida. “A maioria dos nossos investidores é israelita e os israelitas investem muito na Grécia. Surgiu-nos a oportunidade de desenvolver este projeto”, explica, acrescentando que o grupo acredita no potencial de crescimento da hotelaria de luxo e do segmento upscale naquele mercado.
A BOA Hotels ficará responsável pela operação da unidade, recorrendo a uma equipa local, enquanto a sede no Porto assegurará funções como vendas, gestão de receitas, operações e finanças.
O responsável esclarece que o modelo de negócio da BOA Hotels assenta no desenvolvimento e na operação de unidades pertencentes a investidores. “Temos sempre um contrato com um investidor que é proprietário do imóvel”, afirma, explicando que o grupo identifica oportunidades, desenvolve os projetos e assume posteriormente a gestão dos empreendimentos.
Questionado sobre eventuais parcerias com grandes cadeias internacionais, Lior Zach admite que o grupo já foi contactado por várias empresas interessadas em acordos de soft brand, embora ainda não exista qualquer entendimento. “Estamos abertos a qualquer oportunidade que seja positiva para a marca, para nós e para os nossos investidores”, conclui.
