O presidente da Associação do Alojamento Local em Portugal (ALEP) considera que o país tem condições para se afirmar como referência europeia na regulação do alojamento local, caso se consolide o atual processo de estabilização legislativa do setor. A avaliação foi feita por Eduardo Miranda em entrevista ao TNews durante a BTL – Better Tourism Lisbon Travel Market.
“O desafio número um ainda é acabar esse processo de estabilização da regulamentação. Isto feito, temos uma oportunidade incrível, porque podemos ficar à frente de muitos outros países”, afirmou o responsável.
Segundo Eduardo Miranda, Portugal dispõe atualmente de um quadro regulatório relativamente desenvolvido, que combina legislação nacional com instrumentos municipais de gestão do setor e regras aplicáveis à convivência em condomínios.
Para o presidente da ALEP, esta estrutura coloca o país numa posição avançada em comparação com muitos mercados europeus, onde o enquadramento legal do alojamento local continua a ser mais fragmentado ou incerto.
Esta posição poderá ganhar ainda maior relevância com a nova regulamentação europeia sobre arrendamentos de curta duração. Em 2024, a União Europeia aprovou regras destinadas a aumentar a transparência do setor, sobretudo através da criação de sistemas harmonizados de registo e de partilha de dados entre plataformas digitais e autoridades públicas. O objetivo é permitir que os Estados-membros e as cidades tenham melhor informação para gerir o impacto do alojamento local no turismo e no mercado da habitação.
Segundo Eduardo Miranda, neste contexto Portugal parte com alguma vantagem, uma vez que já possui vários instrumentos regulatórios que outros países ainda estão a desenvolver. “Portugal é visto como um caso de referência na Europa. Temos uma lei nacional, regulamentos municipais, um sistema de registo e mecanismos de relação com os condomínios que muitos países ainda não têm”, afirmou.
O responsável acrescenta que a experiência portuguesa tem sido acompanhada pelas instituições europeias no âmbito da preparação destas regras. “Portugal é visto como um caso de estudo para a Comissão Europeia”, referiu, sublinhando que o modelo nacional poderá servir de referência para futuras políticas europeias relacionadas com a gestão do alojamento local.
“Portugal é visto como um caso de referência na Europa. Temos uma lei nacional, regulamentos municipais, um sistema de registo e mecanismos de relação com os condomínios que muitos países ainda não têm”
Desempenho do setor variou entre regiões em 2025
Quanto ao desempenho do alojamento local em 2025, Eduardo Miranda refere que os dados disponíveis indicam comportamentos distintos entre regiões. A associação utiliza informação proveniente de plataformas e bases de dados próprias, uma vez que as estatísticas oficiais não refletem a totalidade do setor.
Segundo o presidente da ALEP, “os dados do INE só contabilizam alojamentos com 10 camas ou mais. Isso é cerca de 10% do alojamento local”. Apesar dessas limitações, a associação identifica sinais de estabilidade em alguns destinos e crescimento noutros. O Algarve manteve níveis semelhantes aos do ano anterior, com ligeiras melhorias em alguns segmentos, enquanto regiões como Madeira, Açores e vários destinos do interior registaram aumentos na ocupação.
Nos grandes centros urbanos, pelo contrário, o mercado entrou numa fase de maior maturidade. “Notou-se alguma desaceleração das reservas, sobretudo no final do ano e neste inverno”, afirmou Eduardo Miranda.
Segundo o responsável, esta evolução pode estar associada a vários fatores, incluindo limitações na capacidade aeroportuária de Lisboa e um crescimento mais moderado da procura. Além disso, o aumento da oferta turística, incluindo novos projetos hoteleiros, contribui para uma maior distribuição da procura entre diferentes tipos de alojamento.
“Notou-se alguma desaceleração das reservas, sobretudo no final do ano e neste inverno”
Estada média em Lisboa está a diminuir
Uma das tendências identificadas pela associação é a redução da estada média na capital. O responsável explica que o alojamento local tradicionalmente registava estadias mais longas do que outras tipologias de alojamento.
“Nos destinos urbanos tínhamos estadas médias entre 3,6 e quatro noites”, afirmou. No entanto, essa média tem vindo a diminuir. “Em Lisboa já se começa a notar um recuo nessa estada média”, disse. Segundo Eduardo Miranda, esta evolução poderá refletir uma maior dispersão dos turistas pelo território nacional. Visitantes de mercados de longo curso, como Estados Unidos ou Brasil, continuam a entrar por Lisboa, mas acabam por incluir outros destinos na mesma viagem. “Uma das explicações pode ser o facto de as pessoas estarem a explorar outras zonas do país”, afirmou.
Para o presidente da ALEP, o alojamento local pode desempenhar um papel relevante na estratégia de diversificação turística de Portugal, especialmente em territórios de menor densidade. Segundo o responsável, em muitas pequenas localidades a hotelaria tradicional não tem dimensão suficiente para se instalar, enquanto o alojamento local permite criar oferta turística com investimento reduzido. “Em muitas vilas do interior, dez alojamentos locais podem fazer a diferença na economia local”, afirmou.
“Os americanos têm hoje uma preponderância enorme, sobretudo em Lisboa e no Porto. (…) Começamos também a ver americanos no Algarve, o que não era tão comum”
Neste contexto, Eduardo Miranda considera que o setor pode contribuir para a redistribuição geográfica do turismo, apoiando o desenvolvimento de novos destinos e reforçando a ligação entre visitantes e comunidades locais.
No que diz respeito à procura internacional, os turistas norte-americanos continuam a ganhar relevância no alojamento local português, sobretudo nos principais centros urbanos. “Os americanos têm hoje uma preponderância enorme, sobretudo em Lisboa e no Porto”, afirmou Eduardo Miranda.
Uma tendência mais recente é a presença crescente deste mercado no Algarve, tradicionalmente dominado pelo turismo britânico. “Começamos a ver americanos no Algarve, o que não era tão comum”, acrescentou.
Limpeza de registos reduziu significativamente a oferta em Lisboa
Um dos processos mais relevantes para o setor nos últimos meses foi a atualização da base de dados de registos de alojamento local. O objetivo foi identificar as unidades que se encontram efetivamente em atividade.
Segundo Eduardo Miranda, a associação há vários anos alertava para a existência de muitos registos inativos. O processo de verificação, desenvolvido em articulação com o Turismo de Portugal e os municípios, já produziu resultados significativos.
Lisboa foi o município piloto desta iniciativa. “Em Lisboa foram cancelados cerca de 40% dos registos por inatividade”, explicou o responsável. No total, foram eliminados cerca de sete mil registos em dois meses, reduzindo o número de unidades registadas de cerca de 19.600 para aproximadamente 11.600.
“Cerca de 42% das dormidas são em alojamento local. Isso significa que uma parte muito significativa do impacto económico do turismo vem desses hóspedes”
Para a associação, esta atualização contribui para tornar o mercado mais transparente e para alinhar os números oficiais com a realidade da atividade.
Eduardo Miranda sublinha que o alojamento local representa atualmente uma parcela significativa da atividade turística em Portugal. Um estudo realizado pela Universidade Nova de Lisboa, estima que o setor represente cerca de 42% das dormidas turísticas no país.
“Cerca de 42% das dormidas são em alojamento local. Isso significa que uma parte muito significativa do impacto económico do turismo vem desses hóspedes”, afirmou.
O mesmo estudo calcula que o contributo direto e indireto do setor corresponde a cerca de 3,6% do PIB nacional, incluindo gastos dos turistas em restauração, comércio e serviços.
Profissionalização e tecnologia no centro da estratégia
Com o processo regulatório em fase de estabilização, a ALEP pretende agora concentrar esforços na profissionalização do setor. A associação conta atualmente com cerca de 3.200 associados, tendo registado em 2025 o maior crescimento de sempre, com quase 800 novos membros.
Segundo Eduardo Miranda, um dos focos será a integração tecnológica e a utilização estratégica da inteligência artificial. “A inteligência artificial é como um novo estagiário na empresa. Temos de aprender a trabalhar com ela”, afirmou.
No entanto, o responsável sublinha que a tecnologia deve ser utilizada sem comprometer a essência do serviço prestado pelos operadores. “Há uma parte da experiência que não pode ser automatizada: o toque pessoal, a recomendação”, disse.
Estas questões estarão em destaque no próximo congresso da associação, previsto para novembro no Centro de Congressos de Lisboa, onde serão discutidas formas de aplicar a tecnologia na gestão dos alojamentos locais e reforçar a cooperação com outros setores da cadeia turística.
“Há uma parte da experiência que não pode ser automatizada: o toque pessoal, a recomendação”
