O Feel Group está a reforçar a sua aposta num modelo de hospitalidade integrada e flexível – que designa como “hospitalidade vertical” – baseado em edifícios multifuncionais e orientado para o segmento corporativo, com o objetivo de atingir 15 milhões de euros de volume de negócios em 2026.
“Estamos a olhar agora para objetivos deste ano do grupo de 15 milhões”, afirma Rui Lé Costa, co-founder e co-CEO, em entrevista ao TNews, depois de o grupo ter ultrapassado os 10 milhões de euros de faturação.
Num contexto de crescimento, o grupo português reconhece ainda assim sinais de maturação do mercado, sobretudo ao nível da oferta. “Achamos que o mercado está a entrar numa fase de estabilização”, refere, apontando para um contexto mais competitivo.
O Feel Group nasceu em 2009, de forma informal, a partir de dois apartamentos explorados em alojamento local no Porto e em Vila Nova de Gaia. “Inicialmente, era um hobby meu e do Nuno Trigo”, recorda. A criação da Feel Porto, em 2013, marcou o arranque da operação estruturada, que evoluiu para um ecossistema integrado de hospitalidade e serviços, hoje composto por 12 empresas.
Atualmente, o grupo posiciona-se como um operador de “spaces as a service” (SPaaS), integrando alojamento, trabalho, mobilidade e experiências num modelo que designa como hospitalidade vertical. “O que fazemos neste momento são edifícios de uso flexível, já não é só acomodação”, explica Rui Lé Costa.
O conceito de hospitalidade vertical está no centro da estratégia, assentando na integração de “flex living”, “flexwork” e eventos no mesmo ativo. “O objetivo de um produto vertical é incluir no mesmo espaço […] acomodação corporativa, trabalho e eventos”, refere.
“O que fazemos neste momento são edifícios de uso flexível, já não é só acomodação.”
A lógica passa por maximizar o uso de cada metro quadrado e transformar os edifícios em ativos multifuncionais suportados por tecnologia. “Queremos olhar para o edifício como uma propriedade tecnológica”, afirma, destacando uma operação cada vez mais digitalizada e orientada por dados, com processos desmaterializados e maior eficiência operacional.
O grupo gere atualmente um portefólio diversificado, com presença nos três destinos onde opera – Porto (Feel Porto), Lisboa (Feel Lisboa) e São Paulo (Feel Sampa) -, que inclui 20 edifícios e mais de 200 unidades de alojamento, bem como 30 vilas de luxo no Vale do Douro e na região de Arouca. A operação integra ainda três espaços de Vertical Coworking com cerca de 550 postos, uma oferta de experiências náuticas com cinco embarcações próprias e dez em parceria, e uma unidade de mobilidade com frota dedicada. Paralelamente, através da área de investimento, Feel Venture, gere ativos superiores a 50 milhões de euros.
A diversificação foi uma decisão estratégica tomada ainda antes das alterações regulatórias no alojamento local. “Decidimos que estrategicamente não queríamos estar tão dependentes [do AL]”, explica Rui Lé Costa, sublinhando a transição para empreendimentos turísticos e edifícios completos.
“O objetivo de um produto vertical é incluir no mesmo espaço […] acomodação corporativa, trabalho e eventos”
Pipeline de crescimento em Lisboa e São Paulo
O crescimento do grupo será impulsionado por um pipeline de novos projetos, sobretudo nos mercados de Lisboa e São Paulo, mantendo também o Porto no radar.
Na capital portuguesa, está contratado um projeto vertical com cerca de 12.000 m² no Innovation District, no Beato, com arranque previsto para 2027, que irá integrar alojamento, trabalho e eventos. Deste total, cerca de 6.000 m² correspondem a um projeto já em desenvolvimento no local, com 84 unidades de alojamento, orientado para estadias corporativas e com conclusão prevista antes do Web Summit 2027. O projeto deverá também responder à procura gerada por novos polos empresariais na zona, nomeadamente empresas instaladas na Unicorn Factory, com necessidades de estadias de média duração integradas com espaços de trabalho e serviços. O grupo encontra-se ainda a analisar um novo espaço, com o objetivo de acrescentar cerca de 6.000 m² adicionais ao pipeline na cidade.
Em São Paulo, o grupo está em processo de contratação de dois novos edifícios verticais, com mais de 10.000 m², localizados em bairros centrais e corporativos, e iniciou “o onboarding da operação de um projeto corporativo de segmento alto no centro corporativo de São Paulo – Vila Olímpia”. No total, o pipeline para este mercado prevê dois a três edifícios, com capacidade entre 200 e 400 camas e 200 a 300 postos de trabalho, no âmbito do conceito de flexwork, que integra coworking e escritórios privados.
Já no Porto, o grupo está a analisar oportunidades para desenvolver produto vertical, estando identificada a ambição de avançar com dois edifícios corporativos, ainda sem acordos fechados.
A aposta no segmento corporativo é central na estratégia do grupo, permitindo maior estabilidade e aumento da duração média das estadias. “A estadia média corporativa anda num mês”, afirma, enquanto no lazer varia entre quatro e sete noites.
“Tudo o que tem a ver com negócio […] tem tendência a ser mais estável”, acrescentando que, ao contrário do lazer, “quem vem por negócio vai ter que voltar”, o que permite maior previsibilidade na operação.
Ao nível dos mercados emissores, o Porto apresenta um perfil mais consolidado, com destaque para Estados Unidos, Reino Unido, França e Brasil. Em Lisboa, a procura é mais diversificada, com forte dispersão de nacionalidades. “Só neste edifício [o Feel Lisboa] temos cerca de 70 nacionalidades”, refere.
O mercado norte-americano continua a ser relevante, embora tenha registado algum abrandamento recente, enquanto o brasileiro tem vindo a crescer. Espanha assume também um papel importante, e o grupo antecipa um reforço dos mercados asiáticos.
Ao mesmo tempo, identifica uma mudança no comportamento do consumidor. “Há clientes que investem mais na experiência do que no alojamento”, afirma.
Nova aposta na DMC e estratégia de distribuição
“O primeiro papel [da DMC] é ser uma componente dentro da nossa lógica de distribuição equilibrada. A segunda componente é a agregação […] e, por fim, ocupar um espaço que não está ocupado no mercado, com alguma disrupção e inovação.”
É neste contexto de reforço do B2B que surge a Feel Essence, a DMC do grupo apresentada na BTL. A nova aposta procura responder a uma limitação identificada pelo grupo: a dificuldade em comercializar, de forma integrada, a oferta das várias marcas e destinos junto de grandes clientes.
“Não é fácil cruzar uma Feel Lisboa com uma Feel Porto e uma Feel Sampa numa lógica corporativa. É difícil chegar a grandes corporações de forma individual”, explica.
A DMC nasce assim com um duplo objetivo: agregar toda a oferta do grupo e, em paralelo, transformar o modelo tradicional deste tipo de operação, ainda muito dependente de processos offline. “Estamos a fazer dois processos em simultâneo: um de agregação de toda a oferta e outro de transformação da lógica tradicional do que é uma DMC para algo mais tecnológico.”
Trata-se de uma área onde o grupo identifica uma oportunidade de inovação num segmento ainda pouco digitalizado e com processos comerciais longos e pouco escaláveis.
No contexto do grupo, a DMC deverá assumir um papel relevante, não apenas na captação de negócio, mas também na articulação entre as diferentes áreas. “O primeiro papel é ser uma componente dentro da nossa lógica de distribuição equilibrada”, afirma, apontando como meta inicial atingir pelo menos 10% do volume de negócios. “Depois, a segunda componente é a agregação […] e, por fim, ocupar um espaço que não está ocupado no mercado, com alguma disrupção e inovação.”
Esta aposta articula-se com o investimento em tecnologia e inteligência artificial, uma das prioridades estratégicas do grupo. Com projetos apoiados por incentivos públicos, o Feel Group está a desenvolver uma arquitetura própria de utilização de IA, antecipando mudanças na forma como a distribuição turística irá evoluir. “Já detetamos que vai haver aqui uma alteração no mundo da distribuição”, afirma, antecipando o surgimento de novos canais e alterações no papel das plataformas tradicionais.
Entre os principais desafios, destaca o aumento dos custos e a dificuldade em encontrar parceiros nas áreas de construção e operação. “O metro quadrado está caro para todos, também para nós”, afirma. Ainda assim, ao nível da contratação, não identifica constrangimentos relevantes.
Questionado sobre as prioridades estratégicas para os próximos anos, Rui Lé Costa afirma que o foco passa por “consolidar numa lógica de eficiência operacional e crescimento destino a destino”, reforçando a aposta nos três mercados onde o grupo já opera e na afirmação do conceito vertical como posicionamento distintivo.
